Ja sabeu que voleu comprar una casa; no sabeu per on començar. I no és d’estranyar: comprar la primera casa pot ser un procés llarg i intimidatori, ple de coses grosses com ara matemàtiques, documents legals i una competència descarnada. Però no tingueu por: els compradors per primera vegada, igual que vosaltres, ho feu sempre, i us guiarem pel procés.
En primer lloc, heu d’assegurar-vos que estigueu preparat emocionalment i econòmicament per comprar una casa. Tant de bo que hagueu passat els darrers anys aconseguint una sòlida base financera; això vol dir guanyar ingressos constants, estalviar-vos per un pagament inicial i millorar el vostre crèdit perquè pugueu optar a una hipoteca.
La recerca
No hi ha cap inconvenient en entrar a les portes obertes abans d’estar oficialment a punt per comprar, només per tenir una idea del mercat i del que us agrada i no. Però un cop reduïdes les finances, és hora de començar de debò.
Si llogueu, comenceu la cerca uns sis mesos abans que finalitzi el contracte d’arrendament, diu Marie Presti, propietària / corredora del Grup Presti a Newton, Mass. Per al comprador d’habitatges mitjà, es necessiten dos o tres mesos només per trobar una propietat i, un cop realitzada una oferta, es tracta de sis a vuit setmanes més, diu ella. Tot i això, en mercats amb molta competència i poc inventari, la cerca pot trigar encara més.
És una bona idea començar per una primera classe de compradors d’habitatges, que us presentarà el procés i alguns professionals immobiliaris de confiança de la vostra zona. Definitivament, considereu la possibilitat d’aprendre per primera vegada una classe de comprador d’habitatges per aprendre tot el que pugueu, de manera que no és tan aterrador, diu Presti. Completar aquesta classe sovint és un requisit per als primers programes de préstecs per a compradors d’habitatges, de manera que és bo tenir-ho aviat a l’abast.
què significa 1111 en numerologia
En aquesta època, voldreu començar a reunir el vostre equip immobiliari, començant per l’agent del comprador i el prestador hipotecari. (Més endavant, també necessitareu un advocat immobiliari, un inspector de cases i un agent d'assegurances.) Pregunteu-hi, llegiu les ressenyes de l'agent immobiliari sobre Zillow o Trulia o consulteu si el vostre instructor de classe té recomanacions per a l'agent d'un comprador. Si us agrada i confieu en el vostre agent de béns arrels, generalment us poden orientar cap a altres professionals locals amb els quals hagin treballat en el passat, des d’agents de préstecs fins a agents d’assegurances.
Les lleis estatals varien, però l’agent del comprador representarà els vostres interessos durant la cerca i negociarà en nom vostre i, en general, rebreu una reducció de la comissió del venedor quan finalment compreu una casa (és a dir, no els pagueu directament). Trieu algú que tingui una comprensió profunda del mercat local i que confieu en vosaltres.
Comenceu amb una breu consulta amb el vostre agent perquè estigueu a la mateixa pàgina: necessiten saber què esteu cercant. Presti ofereix als seus nous compradors deures, indicant-los que presentin una llista dels cinc principals imprescindibles: funcions innegociables que una llar necessita absolutament, que poden anar des de l’aire central fins a una ciutat o un lloc determinats, i després prioritzar ells. I si esteu comprant una propietat amb una altra persona, haurien de fer el mateix per separat i, després, els dos hauríeu de reunir-vos i combinar aquesta llista en una llista de prioritats, diu ella. Això pot trigar setmanes i setmanes a fer-ho.
A continuació, Presti els diu que també facin llistes classificades dels cinc primers elements de la llista de desitjos i que fusionin les dues llistes. Tret que hi hagi una superposició significativa entre tots dos, aquesta llista sovint contindrà una combinació de imprescindibles abandonats del primer parell de llistes. Però totes les funcions en què podeu mantenir-vos flexibles us obren a més llars i rangs de preus potencials.
Enumerar aquests criteris us ajudarà a mantenir el focus en allò que realment us importa quan mireu una casa, diu Presti. Si la gent comença a mirar cases i no té aquesta llista preparada, hi entra i, si té una cuina agradable, de sobte pensen que és fantàstic. Miren els cosmètics i això hauria de ser una de les darreres coses en què us heu de centrar, diu ella.
En primer lloc, mireu si compleix els vostres criteris, què és important per a vosaltres. En segon lloc, els aspectes estructurals (quina edat té el forn, el sostre, les finestres) abans de començar a mirar si té rentavaixelles d’acer inoxidable, diu Presti. Perquè, com a propietari d’una casa, podeu canviar l’interior de la casa o del condominio en qualsevol moment. En sou propietari i sempre el podreu solucionar amb el pas del temps. Però no es pot agafar una casa i allunyar-la d’un carrer concorregut.
Desa Fixeu-lo Veure més imatges (Crèdit de la imatge: Craig Kellmann)
Obteniu la aprovació prèvia
També hauríeu d’aprovar prèviament una hipoteca abans de començar a visitar cases. Per una banda, si trobeu la casa dels vostres somnis de seguida, potser us perdeu mentre busqueu finançament. Però també us proporcionarà expectatives realistes sobre el que us podeu permetre. Normalment us suggereixo que ho feu ben aviat, perquè pot ser sorprenent i molest quan un comprador acudeixi finalment al prestador i demani una aprovació prèvia i esbrini que la seva puntuació de crèdit és inferior al que pensava o que no tenen el poder adquisitiu. necessiten, diu Presti.
Compareu uns quants prestamistes i productes hipotecaris diferents en línia, inclosos els que ofereixen les cooperatives de crèdit locals si esteu elegible i els préstecs per a compradors d’habitatges per primera vegada amb pocs pagaments que ofereix l’agència de finançament de l’habitatge del vostre estat .
Haureu de reunir talons de pagament, declaracions d’impostos i altra documentació financera per a la vostra sol·licitud d’hipoteca. Conserveu-los en una carpeta durant la cerca de casa, ja que els haureu de tornar a proporcionar quan finalitzeu la vostra hipoteca (o si caduqui la vostra aprovació prèvia de 90 dies).
Amb l’agent d’un comprador al vostre costat i amb una carta d’aprovació prèvia a la mà, ja esteu a punt per buscar anuncis i recórrer la terra per la vostra casa dels somnis i fer una oferta, si la trobeu.
L'oferta
Quan trobeu la casa adequada, el vostre agent us ajudarà a redactar i enviar una oferta. Un agent d’un bon comprador intentarà obtenir alguns detalls sobre el venedor que podrien millorar les vostres possibilitats (i determinar-ne) si heu d’enviar una carta personal també coneixerà el mercat local prou bé com per garantir que la vostra oferta sigui competitiva.
La feina del vostre agent consisteix a esbrinar la motivació del venedor, si hi ha altres ofertes i què és important per al venedor a l’hora de mirar ofertes, diu Presti. Amb aquesta informació, és possible que pugueu fer la vostra oferta més atractiva de petites maneres. En molts casos, aprendran que els diners són importants, però no és l’únic. Potser és molt important per a ells tancar un dia concret.
Normalment haureu d’incloure un dipòsit amb la vostra oferta, anomenada diners seriosos , que pot ser d'entre 1.000 i 10.000 dòlars o més. Aquests diners s’apliquen al preu de compra si s’accepta l’oferta i, si no, se’ls retornen, però si s’acaba incomplint els termes d’una oferta acceptada, s’ha desaparegut.
Desa Fixeu-lo Veure més imatges (Crèdit de la imatge: Marisa Vitale)
Espera i es preocupa
Prengueu-me’l, fer una oferta suposa moltes ganes: us esteu comprometent a pagar centenars de milers de dòlars, de manera que realment necessiteu agradar (potser estimar) el lloc. Alhora, és del tot possible que la vostra oferta es rebutgi. Nosaltres Es va enamorar de i licitar tres cases al llarg d’un any abans que finalment s’acceptés la nostra quarta oferta; cada rebuig era devastador.
Judy Alexander, agent de béns arrels del grup Higgins a Lexington, Massachussets, va dir que alguns dels seus compradors havien superat deu o més vegades abans que finalment tinguessin èxit, cadascun amb la seva extenuant decepció. És una agonia, va dir ella. La major part de [aquest treball] és ser treballador social. No tot són béns immobles.
Sarah Korval, que va comprar una casa amb el seu marit Scott el 2016, diu que és quan les coses es posen estressants. Hi havia moltes parts mòbils que es van posar en marxa immediatament després de presentar la nostra oferta. Va ser un remolí, va dir. També va passar que l’oferta va ser acceptada la setmana que marxàvem de vacances i, per tant, vam haver de fer negocis des d’un parc nacional amb un servei de telefonia mòbil deficient. Intentar posar una ordre ràpida en una prova de radó quan no sentiu la persona de l’altre extrem no us ajuda a la pressió arterial.
Inspecció de la llar
En condicions normals de mercat, l'oferta hauria de contenir una contingència que us permeti realitzar una inspecció de la casa en una setmana aproximada de l'oferta acceptada. Això us permet retirar-vos de la compra o renegociar el preu si una inspecció de la llar apareix problemes desconeguts fins ara.
Un inspector de la casa examinarà l'estat mecànic i estructural de la casa, diu Jorge Colon, gerent del programa de Els mentors de compra d’habitatges , un programa de la organització sense ànim de lucre Allston-Brighton Development Corp. a Boston.
No són omniscients, però un inspector de la llar generalment us pot alertar de problemes evidents o possibles punts de problemes que puguin necessitar una mirada més propera d’un especialista, com ara un inspector de plagues o un enginyer d’estructures. Una inspecció una mitjana d’uns 300 a 500 dòlars , i hauria de durar un parell d'hores. Si és capaç, és una bona idea fer ombra a l’inspector per conèixer la casa.
Un inspector de la llar us indicarà, per exemple, si cal substituir un sistema de calefacció o un sostre en un futur proper, cosa que pot suposar reparacions costoses, diu Colon. Si heu inclòs una contingència d’inspecció, podeu utilitzar l’informe de l’inspector per decidir si voleu renegociar o fins i tot tornar a sortir de la transacció sense perdre el dipòsit. Tanmateix, el que un inspector de cases no us pot dir és si heu de comprar una casa o no, afegeix Colon. Això depèn del comprador.
En un mercat calent, els compradors per primera vegada poden tenir dificultats per mantenir-se al dia amb els compradors d’efectiu i poden sentir-se pressionats a retirar contingències de la seva oferta, com ara la contingència d’inspecció de cases. Crec que has de ser un autèntic vaquer per fer-ho, ho dic de debò, em va dir l’Alexander. Però, en canvi, si voleu estar present, els venedors normalment no volen acceptar una oferta amb contingència d’inspecció si hi ha diverses ofertes implicades.
Una de les maneres en què Alexander suggereix solucionar-ho en mercats competitius és fer una inspecció de la casa entre les portes obertes i quan es venguin totes les ofertes, normalment uns dies després. L’altre és tornar a veure la casa una segona vegada abans de vèncer l’oferta, i aquesta vegada amb un contractista o amic coneixedor que pugui dimensionar la calefacció, l’electricitat, la fontaneria, els principals sistemes de casa, va dir ella.
Colon adverteix de no renunciar a la vostra inspecció, tret que tingueu els mitjans per cobrir qualsevol reparació inesperada. Quan escriviu una oferta, assegureu-vos que els termes i condicions inclosos són realistes per a vosaltres, va dir. No permeteu que la competitivitat del mercat us obligui a prendre decisions emocionals.
Acord de compra i venda
Després d’haver inspeccionat la casa i, després de qualsevol renegociació, les dues parts estiguin a punt per continuar, és hora de signar el contracte final, sovint anomenat acord de compravenda (P&S). Això explicarà el preu final de compra, la data de tancament i altres detalls legals sobre la venda. Pot incloure contingències addicionals que us protegeixin a vosaltres o al venedor: per exemple, una contingència hipotecària us permetria retirar-vos si no podeu obtenir finançament.
Envieu la sol·licitud final d’hipoteca i assegureu la compra de propietaris
Un cop signat el P&S, és hora d’acabar el finançament. Enviarà una sol·licitud d’hipoteca final (una actualització de la sol·licitud anterior, amb nous talons de pagament i extractes bancaris) per obtenir una subscripció més rigorosa. Mantingueu el vostre crèdit bloquejat durant aquest període, ja que no voleu que la sobtada targeta de crèdit caigui la vostra puntuació de crèdit i desaprofiti la vostra sol·licitud hipotecària.
En aquesta època, el prestador sol contractar un taxador per avaluar el valor de la propietat. Això costarà d’uns 300 a 400 dòlars , tot i que es pot incloure en els vostres costos de tancament. Si feu una oferta per sobre del preu sol·licitat, això pot resultar una mica desgavellat, ja que necessiteu que la valoració arribi a prop o per sobre del preu de compra acordat: el prestador no us prestarà més diners del que val el lloc.
Ara que esteu treballant amb xifres finalitzades, sovint aquest és el punt en què els compradors optaran per bloquejar un tipus d’interès durant 30 o 45 dies, prou llarg per mantenir tots els números fins a la data de tancament. (Tanmateix, podeu optar per bloquejar les taxes en qualsevol moment d’aquest procés; és possible que el vostre agent de préstecs us pugui assessorar en aquest sentit.) El vostre prestador també hauria de poder fer-vos una avaluació precisa dels costos de tancament i de qualsevol assegurança. o impostos sobre la propietat que haureu de pagar prèviament (per a l'any següent) al tancament.
Parlant de l’assegurança per a propietaris d’habitatges, n’haureu d’obtenir abans que pugueu tancar la casa; el banc no us lliurarà centenars de milers de dòlars sense la confirmació que la seva inversió està assegurada. És possible que el vostre agent de béns arrels pugui recomanar un agent d’assegurances local o, si esteu satisfet amb l’assegurança de cotxe, podeu demanar-li que inclogui les vostres pòlisses d’automòbils i propietaris per obtenir un descompte. En cas de dubte, busqueu un agent independent que pugui cercar les millors tarifes i cobertura en nom vostre.
Tancament
Just abans de tancar, tindreu l’oportunitat de realitzar un darrer passeig per la casa per assegurar-vos que estigui buida, neta i més o menys intacta, la mateixa casa que vau acordar comprar. És possible que les tensions siguin elevades en aquest moment, però cap de les parts vol que l’acord s’acabi ara, de manera que esperem que es puguin elaborar qualsevol detall sorprenent. (El nostre venedor va intentar deixar enrere un moble enorme i lleig; no en teníem.)
Els procediments de tancament varien, però generalment us reunireu amb el venedor, els agents immobiliaris i els advocats per signar l'escriptura i afegir el vostre John Hancock a prop d'un centenar de formes legals més. El vostre agent o advocat us pot explicar tot allò que no entengueu: podeu fer preguntes. Al cap i a la fi, és una cosa força gran.
Desa Fixeu-lo Veure més imatges (Crèdit de la imatge: Diana Liang)
I al final, voilà! Obtindreu les claus de la vostra nova casa. Enhorabona!
