Com vaig decidir entre una FHA i una hipoteca convencional

Quan el meu marit i jo vam decidir mudar-nos de Denver a Indianapolis per comprar una casa, sabíem que el procés seria humiliant. Les úniques coses que sabíem sobre el procés de compra d’habitatges provenien de veure HGTV o de parlar amb amics i familiars que ho havien fet abans. Vam decidir entrar-hi amb una ment oberta i un enfocament prudent.

La primera decisió important que vam tenir va ser la de decidir quin tipus d’hipoteca era el millor per a nosaltres: l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA) o convencional. Teníem una idea general de què feia diferents aquests préstecs, però va caldre aprofundir en esbrinar quina opció s’adaptava millor a les nostres necessitats en aquest moment i durant la vigència del nostre préstec. Així és com vam prendre la nostra decisió:



Què és un préstec FHA?

En primer lloc, exposem la diferència entre els dos tipus de préstecs: un préstec FHA és una hipoteca avalada pel govern federal i atesa per un tercer prestador. Bàsicament, això vol dir que el govern pagarà el prestador si no podreu pagar, però encara quedareu en execució si incompleu el vostre préstec. A causa d’aquest recolzament, els prestadors són una mica més inclinats a l’hora de concedir préstecs, és a dir, acceptaran puntuacions creditícies més baixes (els préstecs FHA tenen una puntuació mínima de 500, mentre que els préstecs convencionals solen requerir puntuacions als anys 600) i els pagaments inicials ( l’estàndard és del 3,5 per cent).



Els préstecs FHA també sempre requereixen una prima d’assegurança hipotecària (MIP), que és una comissió que s’afegeix a la vostra hipoteca que pagueu durant tota la durada del préstec. El vostre MIP varia entre el 0,45 i l’1,05 per cent del valor de la vostra hipoteca, depenent de la quantitat que hàgiu demanat en préstec, de la vostra relació valor-préstec i del termini del vostre préstec. Només hi ha dues maneres de desfer-se del MIP: la primera és, finalment, refinançar el préstec a un préstec convencional. El segon és baixar un 10% a l’inici, cosa que us permet abandonar MIP després d’11 anys de pagaments. Al tancament, també pagareu una assegurança única de l’1,75% del préstec. A causa de totes aquestes comissions afegides sobre el valor del préstec, els préstecs FHA poden acabar sent més cars que els préstecs convencionals, tot i que en alguns casos, els préstecs FHA tenen taxes més baixes que els préstecs convencionals. En general, els préstecs FHA solen tenir més equipatge, tot i que són més fàcils d’obtenir des del principi.

Què és un préstec convencional?

Però, què són els préstecs convencionals? També es coneixen com a préstec conforme, són hipoteques que no estan avalades pel govern. Per això, els prestadors intenten reduir al màxim el risc que el prestatari incompleixi, cosa que pagareu. Això significa que els préstecs convencionals solen tenir tipus d’interès lleugerament més alts i requisits d’aprovació més rígids que els préstecs FHA. Tot i que alguns prestadors acceptaran un 3% menys, tot el que sigui inferior al 20% requerirà que pagueu una assegurança hipotecària privada (PMI). Aquesta quota mensual és obligatòria fins que arribeu al 78% de l’equitat a casa vostra, però normalment no cau del vostre pagament mensual fins que no arribeu al 80%.



Com vam triar

La nostra principal preocupació a l’hora d’escollir entre les hipoteques era que no volíem gastar més diners dels que havíem de pagar al mes, encara que la diferència fos petita. Les petites despeses i despeses s’incrementen amb el pas del temps i, amb totes les noves despeses que hem patit (reparacions, mobles, pintura, etc.), hem de mantenir el pressupost el més ajustat possible.

Segons el nostre corredor hipotecari, acabaríem pagant 30 dòlars més al mes amb un préstec FHA en comparació amb un préstec convencional. El nostre agent va estimar que també pagaríem 10.000 dòlars en petites despeses i despeses durant la durada del préstec.

Si anàvem amb un préstec FHA, també hauríem de refinançar només per deixar el MIP. Ara mateix, les taxes són baixes i només augmenten, de manera que semblava que si refinançéssim no podríem obtenir les taxes baixes que tenim ara.



Tots els experts en hipoteques amb els quals vaig parlar van dir que hauríem d’anar amb convencionals si aconseguíssim aprovar-ho i permetre-ho, i podríem, així ho vam fer.

Per què podeu triar un préstec FHA?

Tanmateix, per als propietaris que no tinguin diners per avançat o amb bones puntuacions de crèdit, els préstecs FHA són una bona opció perquè accepten el pagament inicial més petit possible. En una casa de 200.000 dòlars, el pagament inicial del préstec FHA del 3,5% seria de 7.000 dòlars. Per a un préstec convencional amb un descens del 5%, això seria de 10.000 dòlars. Aquesta diferència d’efectiu de 3.000 dòlars per avançat pot ser un trencador si marxeu de fora de l’estat, comprareu mobles nous o planifiqueu una reforma de la vostra llar.

I si viviu en una ciutat amb un elevat cost de la vida, on els béns immobles passen ràpidament, és possible que decidiu que és millor comprar ara amb un préstec FHA en lloc d’esperar fins que tingueu prou estalviat per a un préstec convencional.

Però aquesta decisió no hauria de ser vostra; hauríeu de consultar amb un expert en hipoteques (com ara un agent de préstecs o un corredor d’hipoteques) per assegurar-vos que la hipoteca que realitzeu s’ajusti tant als vostres objectius a curt com a llarg termini.

Zina Kumok

Col·laborador

Zina escriu contingut regularment per a les principals marques financeres i ha aparegut a Lifehacker, DailyWorth i Time. Va pagar uns préstecs estudiantils per valor de 28.000 dòlars en tres anys i ara ofereix entrenament financer individual a Conscious Coins.

Entrades Populars