Imagineu-vos trobar una casa que estimeu absolutament (o si més no, que vegeu un gran potencial). Ara: Què passa si hi pugueu viure, però en lloc de gastar els vostres estalvis per davant, pagueu una petita part de la vostra renda cada mes en concepte de pagament inicial. Sembla un somni, oi? El més probable és que sí, sobretot si sou autònom tant de crèdit , o bé una elevada ràtio de deute-ingressos (aquells maleïts préstecs estudiantils), o simplement no poden deixar prou efectiu de banda cada mes per fer un pagament inicial.
Bé, aquesta situació no és només el tema dels somnis: és un tipus de contracte conegut com a lloguer a compra. Però, com molts escenaris massa bons per ser certs, inclou una bona part dels riscos a tenir en compte. Això és el que heu de saber abans de signar:
Què és un contracte d'arrendament de lloguer amb propietat?
Aquests arrendaments de tipus unicorn s’anomenen moltes coses, però s’utilitzen habitualment arrendaments de lloguer amb propietat, contractes d’arrendament-compra, contractes d’arrendament-compra o arrendaments de compra. En un contracte d’arrendament de lloguer, l’arrendatari accepta llogar una unitat o una casa a un propietari. Cada mes, el propietari guardarà una part del pagament mensual cap al fons de l’inquilí a la casa. El preu pactat es manté fixat durant tot l’arrendament. Normalment, una vegada que l’inquilí ha pagat prou patrimoni a la casa per optar a una hipoteca, l’inquilí té l’opció de comprar al propietari.
Per exemple, un inquilí pot signar un contracte d’arrendament-compra d’una casa de 150.000 dòlars. El propietari haurà de posar un dòlar de 500 dòlars i pagar 1.200 dòlars al mes; 200 dòlars d’aquests es destinaran a un pagament inicial. Al cap de dos anys, els inquilins hauran pagat 4.800 dòlars en concepte de pagament inicial, o el 3,2 per cent del valor de la propietat, suficient per cobrir un pagament inicial de Hipoteca FHA . Si així ho van triar (recordeu, és l’opció de compra), l’arrendatari pot garantir la hipoteca i seguir els procediments estàndard de compra d’habitatge.
què vol dir 911 a la bíblia?
Tot i que sembli una gran configuració, els arrendaments de lloguer a compra no sempre són tan màgics.
Per una banda, poden ser cars. Els propietaris poden requerir comissions inicials no reemborsables (conegudes com a opció premium) per garantir l'opció de compra. Poden acabar sent tan costosos com un pagament inicial, si no més. L’estàndard sol ser del 5 per cent, però es pot negociar entre les parts. A més, si un inquilí opta per no comprar al final del contracte, no obtindrà cap dels diners guardats.
També és important tenir en compte que els contractes d’arrendament de lloguer a propietat semblen semblants, però són molt diferents del contracte per a la creació d’escriptures (que tenen el seu propi conjunt de riscos). Els contractes per escriptures són cases finançades pel venedor en què un comprador li retorna el venedor durant un llarg període de temps en quotes mensuals amb interessos elevats. En aquestes situacions, l'inquilí és responsable de totes les reparacions, i generalment també d'impostos i assegurances.
En lloguer de propietat, l’arrendatari sol estar cobert per la llei d’arrendataris durant el període de lloguer i no es fa responsable del manteniment ni de les reparacions. Tanmateix, això pot variar d’un estat a un altre, i el vostre propietari pot intentar que signeu aquests drets (tot i que, de nou, la legalitat d’aquest varia d’un estat a un altre).
Quins són alguns dels riscos d'un contracte d'arrendament de lloguer amb propietat?
Com que la propietat d’habitatges està sent fora de l’abast de més nord-americans, els arrendaments de lloguer a compra són cada vegada més populars. Ara hi ha algunes empreses de Wall Street ben finançades oferta programes transparents de lloguer a compra per a cases reformades i de gamma alta. A més, són habituals en les vendes entre iguals, com si un amic de la família us vulgui vendre la propietat, però encara no teniu finançament complet. No obstant això, segons Nichole Monticelli, agent immobiliari de BEX Realty a Florida, el contracte de lloguer amb propietat estàndard s’escriu gairebé sempre tenint en compte el millor interès del venedor; això vol dir que, per entrar-hi com a arrendatari, cal fer la seva diligència necessària per mitigar el risc.
Per exemple, els propietaris / venedors poden intentar que tots els manteniments i reparacions recaiguin en l’inquilí (això pot ser contrari a les lleis dels inquilins de molts estats, així que consulteu-ho amb el vostre advocat). O bé, en un contracte es pot establir que un únic pagament tardà anul·larà l’acord. . Això significa que l’arrendatari perdrà els diners que ja hagi pagat, així com els diners que hagi destinat a reformes i reparacions a la propietat.
què significa veure 222
I, atès que els arrendaments de lloguer per propietari són atractius per a aquells que, d’altra banda, no tenen opcions tradicionals de compra d’habitatges, el mercat és susceptible a les estafes. Per exemple, Florida va experimentar un augment de les estafes relacionades amb arrendaments de lloguer a propietat durant la caiguda del mercat immobiliari a mitjan anys 2000, diu Monticelli. Hi va haver molts casos en què els llogaters feien els seus pagaments mensuals, completaven les reparacions i, fins i tot, actualitzaven la casa mentre els propietaris s’embutxacaven els seus pagaments. Els propietaris deixarien de fer els pagaments de la hipoteca i els inquilins es trobarien alts i secs quan els bancs varen reclamar la propietat. Un 2016 Investigació del New York Times va mostrar que aquestes estafes tornaven a augmentar.
Si trobeu una oportunitat de lloguer amb propietat, tingueu en compte algunes d’aquestes banderes vermelles:
- Si l’habitatge es troba en mal estat, això pot indicar que s’ha descuidat, que ja ha estat embargat o que el banc està en procés de reclamació.
- Compte amb un propietari que us desanima de fer una inspecció i avaluació independents.
- Els vostres pagaments addicionals haurien de sumar l’import acordat: normalment parlem d’un pagament inicial del 3,5 per cent per a una hipoteca assegurada per FHA, Holden Lewis, expert a la llar a NerdWallet , diu.
- Consulteu l'informe del títol per verificar que el vostre propietari és el propietari legal de la propietat, segons Shaolaine Loving, advocat de Loving Law LTD . L'informe també detallarà els embargaments o judicis addicionals que s'haurien de pagar abans de ser propietari (i és probable que el propietari us obligui a pagar-los).
Tanmateix, fins i tot si totes aquestes coses queden ben clares, és important adonar-vos que encara esteu entrant en una situació inestable: inverteu en alguna cosa sobre la qual teniu poc control.
Per exemple, tot i que és possible que no hi hagi hagut cap embargament addicional contra la propietat quan vau signar el contracte d’arrendament, és possible que el propietari n’hagi afegit alguns després del fet, diu Loving. Determinar si aquest és el cas i intentar protegir-vos-en, suposarà un cost addicional per a vosaltres. Això pot fer que el cost real de comprar una casa mitjançant un contracte d’arrendament de lloguer amb propietat sigui molt superior al d’una compra tradicional.
què vol dir 11 11 11
A més, tot i que teniu drets legals sobre els diners que heu invertit, pot ser molt car obtenir el que us deuen en casos extrems: el propietari encara pot incomplir les seves obligacions hipotecàries i perdre l’habitatge per l’execució hipotecària, diu Loving. [Això] us faria obligar a litigar per qualsevol remei contra el venedor.
Què cal fer abans d’iniciar la sessió a la línia de punts
Si heu decidit que llogar per propietari és per a vosaltres o si us heu enamorat d’un lloguer que té una opció de compra, el següent pas hauria de ser trucar al vostre advocat. Com s’ha indicat anteriorment, els diferents estats i regions tenen les seves pròpies lleis relatives al lloguer a compra, així que assegureu-vos que el vostre advocat tingui coneixement del lloc on voleu signar un contracte d’arrendament.
Monticelli acostuma a aconsellar als seus clients que s’allunguin dels contractes d’arrendament de lloguer, però si els seus clients decideixen seguir aquesta via, sempre recomana que un advocat revisi el contracte i el reescrigui perquè sigui més favorable al llogater i mitigui risc. Per exemple, els llogaters poden assegurar-se que no paguen el doble per les actualitzacions i renovacions en què inverteixen i que no es pot augmentar el preu de compra quan arriba el moment de comprar. Si el venedor no renegocia, prengui això com a senyal d’advertència, diu ella.
Quan tingueu clar tot el vostre advocat, parleu amb un prestador:
Demaneu que us precalifiqueu i mostreu el contracte a l'agent de préstecs, diu Lewis. Un agent de préstecs us prendrà la informació financera i us informarà si esteu en bon camí per aconseguir una hipoteca en uns anys. També s’asseguraran que els vostres pagaments de lloguer fraccionats s’afegiran per fer un pagament inicial quan arribi el moment.
què significa veure 111
I, per descomptat, si el lloguer de propietat sembla massa arriscat, però us agrada la comoditat d’aconseguir un estalvi de pagament inicial amb el vostre lloguer, sempre hi ha l’opció de traslladar-vos a un lloc més barat però pagant la mateixa quantitat de lloguer (és a dir, , el lloguer més barat al vostre propietari i la part sobrant al vostre compte d'estalvis).
