Primeres bones notícies: en realitat és possible comprar un apartament a Manhattan per menys de 300.000 dòlars més o menys. (Sí, un apartament real, no un armari! I sí, compreu amb propietat, no llogueu!) De tant en tant, surt al mercat una unitat cooperativa de Housing Development Fund Corporation (HDFC), que proporciona una opció rara i assequible per a futurs compradors d’habitatges.
Però les notícies desanimadores? No només són bastant rares, sinó que aquestes ofertes immobiliàries també són una mica sorprenents: per comprar-ne un, cal tenir un salari anual inferior a un llindar determinat, però també haureu de tenir efectiu important a l’abast per fer els pagaments inicials (i en alguns casos, per a tot el preu de compra). Això limita significativament el grup de caçadors de cases que poden comprar aquest tipus de cooperatives. En casos excepcionals, la gent estalvia. Tanmateix, moltes vegades són persones (pensem en estudiants universitaris recents) amb un sou modest que entren en herència o obtenen un impuls econòmic de les seves famílies, o jubilats sense ingressos mensuals però amb moltes reserves en efectiu. Suspirar.
Les cooperatives HDFC de la ciutat de Nova York van sorgir als anys setanta quan, durant una recessió econòmica, els propietaris van començar a abandonar els seus edificis. Els edificis van ser lliurats als residents per gestionar-los. Va començar com un experiment, però des d’aleshores s’ha convertit en una forma de nínxol perquè els neoyorquins de renda mitjana-baixa adquireixin cases.
Les unitats solen estar molt per sota del valor de mercat, cosa que significa que la vostra hipoteca costarà menys que llogar una unitat de mida similar, explica Eugene Gamble, inversor immobiliari i soci sènior amb Xiuxiueigs de propietats, una empresa d’inversió i desenvolupament immobiliari.
Intrigat? Això és el que més diuen els experts immobiliaris que heu de saber sobre les cooperatives HDFC.
El límit d’ingressos és estricte
A més d’estar a un preu més assequible, les cooperatives HDFC solen ser llocs amb un fort sentit de la comunitat, diu Molly Franklin , agent immobiliari amb CitiHabitats realty.
El primer que han de saber els compradors és si compleixen els requisits per al límit d’ingressos de l’edifici i han de poder mostrar aquestes xifres en declaracions d’impostos per valor de dos anys, diu Franklin. No hi ha cap límit de renda universal i les fórmules per determinar els límits de renda varien segons les cooperatives. Hauseit, una empresa propietària de venda a Nova York, va crear un guia de mostra per calcular les directrius del límit d’ingressos. També podeu consultar un aplicació de mostra , que sol demanar informació del compte bancari, referències personals i una explicació de per què voleu viure a l’edifici.
Lucas Carrerons , agent immobiliari amb Triplemint immobiliàries a Nova York, diu que és important que els compradors considerin si tenen previstes bonificacions o pujades. Si és així, pot ser que valgui la pena demanar-li a la vostra empresa que les retardi si esteu a prop del límit d’ingressos.
Alguns edificis, segons el programa, no permetran ni un dòlar per sobre del límit, explica. Altres poden tenir una mica d'espai per moure's amb una petita quantitat de flexibilitat.
Franklin explica que als edificis amb cap límit d’ingressos baixos hi ha jubilats amb recursos econòmics forts, però amb ingressos baixos, així com compres de regals per a nens adults, perquè moltes d’aquestes compres són ofertes en efectiu.
2:22 h
Moltes [unitats] van a persones que poden tenir pares o avis amb actius significatius en efectiu, o persones que van deixar feines ben remunerades i ara treballen en camps on guanyen menys, però els resulta més gratificant, diu Franklin.
Una idea equivocada comuna, però? Fa anys que no teniu la possibilitat d’obtenir els mateixos ingressos.
La gent es posa nerviosa perquè l’edifici us demani que no guanyeu mai més del límit d’ingressos després de comprar, diu. L’edifici no controlarà els vostres ingressos per sempre i el contracte d’arrendament propietari no us serà arrabassat si obteniu una gran promoció un any després de la compra.
Un punt més: els compradors han d'esbrinar si l'edifici ha estat aprovat per a hipoteques, diu Franklin. Alguns edificis no tenen una bona salut financera, de manera que és poc probable que els bancs prestin diners, apunta.
què vol dir 5:55
Normalment, els HDFC requereixen un pagament inicial del 10% una mica baix, explica Debra Bechtel , professor de la Facultat de Dret de Brooklyn que imparteix classes a una clínica centrada en HDFC; però alguns barris més calents requereixen tot efectiu.
Si l’emissió de diners no era suficient, els compradors també han de ser aprovats pel consell cooperatiu de l’edifici. Una organització anomenada Junta d’assistència a la propietat urbana té un programa per pre-examinar les persones interessades a viure en HDFC per a la seva elegibilitat.
No són propietats d’inversió.
Els compradors no haurien d’esperar guanyar molts diners amb un HDFC. Sí, tot i que se li permet obtenir ingressos més grans un cop hagi comprat l’apartament, el proper comprador resident probablement haurà de guanyar el límit d’ingressos en comprar-lo. Tot i això, tot depèn de les regles del vostre edifici.
El preu de revenda no és limitat, però entendre que el límit d’ingressos regirà quant podreu obtenir en la vostra revenda és molt important per gestionar les expectatives, diu Franklin.
A més, els impostos alternatius (o les despeses de transferència pagades a l’edifici per mantenir les reserves quan es venen) solen ser elevats per evitar esquemes d’enriquiment ràpid.
La unitat ha de ser la vostra residència principal.
Sempre m’asseguro que els meus compradors saben que aquesta és només una opció adequada per a algú que utilitza l’apartament com a residència principal, ja que els HDFC no permeten que les persones que comprin pied-à-terre i tinguin estrictes polítiques de subarrendament, explica Shelly Place , un agent de Triplemint.
Pagueu menys, però també en guanyeu menys (normalment).
Molts HDFC requereixen reformes costoses per aconseguir un nivell de vida raonable i, per tant, és possible que les vostres despeses de butxaca siguin superiors a moltes alternatives clau en mà, explica Gamble.
Les unitats HDFC estan dissenyades per a persones situades en els trams d’ingressos baixos i mitjans i, com a tals, solen comportar taxes de manteniment baixes, Xiuxiueigs de propietats ‘Gamble diu. No obstant això, aquestes tarifes tenen un cost: les taxes de manteniment baixes signifiquen menys actius líquids que l’edifici té per reparar i, per tant, l’edifici pot ser propens a problemes de seguretat o manteniment.
I, tot i que això és cert per a alguns edificis, hi ha una mena de renaixement amb els HDFC de Manhattan. L’afluència de vendes recents d’HDFC fa que els edificis tinguin més a les seves arques; molts reben actualitzacions molt necessàries i també s’obren al finançament, diu Franklin.
El menjar per emportar? Els HDFC no es troben en la categoria massa bona per ser veritable; però sens dubte vénen amb alguns obstacles.
