Hamilton i Burr. Kanye i Drake. Dents acabades de raspallar i suc de taronja. Són parelles que no es poden barrejar mai. I, en general, es diria que el deute i la propietat són un d’aquests parells que s’exclouen mútuament, però això pot canviar, diu un nou informe del Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units.
L'Autoritat Federal de l'Habitatge (FHA) informe hipotecari anual confirma les sospites que els deutes com els préstecs estudiantils afecten l’entrada de compradors d’habitatges per primera vegada al mercat immobiliari. Però en lloc de deixar que el deute els mantingui llogant, ara estan trobant maneres de comprar cases de totes maneres: deute i tot.
Segons l’informe, la ràtio mitjana deute-renda (DTI) de les hipoteques de compra de FHA va arribar al 43,09 per cent, un augment interanual per sisè any consecutiu i la DTI mitjana més alta de la història. A més, la quantitat d’hipoteques assegurades per FHA de major risc o aquelles amb una ràtio DTI superior al 50%, també van augmentar quatre punts percentuals des del 2017 fins al 24,80%. Per context, la vostra ràtio DTI ha de caure per sota del 43 per cent perquè la majoria dels prestadors us aprovin un préstec convencional; l'informe va trobar que la majoria (54,60 per cent) dels que van comprar hipoteques de compra de FHA tenien un DTI per sobre d'aquest llindar.
Tradicionalment, Préstecs FHA tenen com a objectiu ajudar els que tradicionalment estan fora de les hipoteques convencionals a assolir la propietat. Com que estan assegurats federalment, els que reben préstecs FHA solen tenir puntuacions de crèdit més baixes i pagaments inicials menors. Per aquest motiu, els préstecs FHA tenen un paper important en ajudar els compradors d’habitatges amb ingressos baixos i moderats i minoritaris a comprar les seves primeres cases amb finançament; de fet, el 33,76% dels avals de la FHA van ser destinats a prestataris minoritaris el 2018. En total, la FHA ha va donar més de 47,5 milions d’hipoteques —o el 12,10 per cent de les originacions hipotecàries residencials unifamiliars— des dels seus inicis als anys trenta.
Tot i que aquest salt en DTI pot semblar impactant, això no només passa amb els préstecs FHA. En general, les normes d’aprovació d’hipoteques semblen relaxants. El passat mes de juny, una anàlisi de CoreLogic va trobar que un percentatge de tots els préstecs conformes convencionals anaven a parar a prestataris tradicionalment arriscats. Aquest canvi es pot relacionar en gran mesura amb la desacceleració general del mercat immobiliari. I com que més millennials tenen deutes més grans a causa dels préstecs estudiantils i del creixement estancat dels salaris, els bancs han d’ampliar el grup de sol·licitants perquè la gent encara apliqui i adquireixi hipoteques.
Una altra llavor interessant a l'estudi? Més sol·licitants de FHA reben ajuda econòmica de les famílies mentre asseguren la seva hipoteca. El 2018, el 26,16 per cent dels prestataris va rebre un fons de regal d’un membre de la família elegible. No és d’estranyar que els millennials necessitin en gran part ajuda econòmica d’amics i familiars per comprar propietats perquè sí hella car. De fet, Zillow va informar al desembre que el 54 per cent dels compradors urbans utilitzaven regals financers de familiars o amics per ajudar a cobrir el pagament inicial.
Però és una mica inesperat esbrinar que una part tan gran dels sol·licitants de FHA reben ajuda financera, ja que la hipoteca té com a objectiu ajudar els sol·licitants desafavorits econòmicament a construir riquesa mitjançant la propietat d’una casa. Una interpretació d’aquestes dades podria ser que aquells que tradicionalment podrien obtenir un préstec convencional amb ajuda dels pares ara han de comprar amb un préstec FHA a causa del deute del préstec estudiantil, de menys actius financers, de baixes puntuacions de crèdit i de preus de cases molt costosos: quatre factors que afecten el mercat mil·lenari. I, si és cert, això significa que molts dels desavantatges econòmics que s’haurien beneficiat dels préstecs FHA podrien ser expulsats del mercat de compra d’habitatges completament, ja que no tenen accés a ajuda financera externa.
Sigui com sigui, aquest augment demostra el molt més difícil que per primera vegada els compradors d’habitatges obtenir una hipoteca de la manera que les generacions més antigues considerarien una forma tradicional o menys arriscada. Fan el que poden.
