Ho hem sentit tots. Si voleu comprar, sempre haureu d’anar per la pitjor casa del millor barri. Però, molts de nosaltres ens hem parat mai a qüestionar aquesta saviesa convencional? Vaig pensar que estava convençut quan vaig comprar una de les cases amb un preu més baix d’un barri que molts habitants de la zona s’allunyen (i per a la meva frustració eterna que els conductors d’Uber expliquin als clients d’Airbnb que haurien d’evitar), però és cert?
Els autors de Zillow Talk: Les noves regles del sector immobiliari , Spencer Rascoff i Stan Humphries, es van enfrontar a l'antic dictat immobiliari. I endevineu què: en realitat és un consell terrible!
He llegit el seu llibre perquè no hagis de fer-ho (tot i que és una lectura fantàstica!), I he parlat amb ell Zillow L’economista sènior Aaron Terrazas, que em va guiar per les seves investigacions i troballes. (Permeteu-me prologar-ho dient que no sóc un expert en propietats immobiliàries i que no jugo a Internet. Comparteixo el que he après i la meva pròpia experiència aquí. El vostre quilometratge pot variar.)
Per tant, s hould compres la pitjor casa del millor barri?
Resposta breu: no.
1234 significat de número d’àngel
Sembla que el proverbi es basa en el nostre amor per una ganga. Tothom busca un acord, diu Terrazas, i si mireu enrere hi havia la sensació que la casa més barata del bonic barri era una bona oferta ... que era una entrada de la porta del darrere a una zona ritzy. I segur, reconeix, si voleu fregar els colzes amb gent més rica o accedir a equipaments de barri més rics, com parcs i escoles, supera el vostre desig de veure créixer el valor de la vostra llar, cosa que us pot provocar la compra d’una casa barata en un bon barri. .
Tanmateix, si voleu que el valor de la vostra llar vagi com a gangsters en els propers anys, les seves dades indiquen que aquest no és el camí a seguir.
Relacionat: 7 coses que voldria saber abans de comprar el meu fixador superior
Com ho saben?
Zillow va ser fundat per un parell de tècnics de caça de cases que es van sentir frustrats per no tenir accés a les dades dels agents immobiliaris, va explicar Terrazas. I tenen alguna vegada les seves mans en les dades ara? Així que s’hi van endinsar.
Segons Terrazas, van classificar per preus tots els barris d’una àrea metropolitana determinada a tot el país i van ocupar el deu per cent de les cases i les van comparar amb la tendència general dels seus respectius barris.
El llibre el descompon:
Si el proverbi fos cert, el 10% inferior de les cases hauria de tenir un millor rendiment que les cases més cares del seu barri. Una apreciació més ràpida indicaria que comprar la casa més barata al millor barri és una estratègia que realment paga la pena.
Però, per desgràcia, no ho fa. En canvi, hem trobat que poques vegades el 10% inferior supera el 90% de les cases d’un codi postal
El que va passar és que el 10% inferior es va apreciar igual que altres persones del barri, diu Terrazas. D’acord, bé, això no és bo ni dolent.
Segons diu, el punt de partida ve quan compareu aquests barris cars amb altres barris d’una zona metropolitana. Aquestes zones cares solen tenir un rendiment inferior al metro en general.
O, com diu el llibre,
La compra de la pitjor casa al millor barri pot fer-se enrere. Això es deu al fet que, com més ric és un barri, en relació amb la seva àrea metropolitana més gran, pitjor solen funcionar les cases del seu 10% inferior. En resum, com més bonic sigui el barri, més gran serà el mite!
Desa Fixeu-lo Veure més imatges (Crèdit de la imatge: Justice Darragh)
Hi ha millors consells:
Això és el que heu de fer si voleu una casa que augmenti més ràpidament: ajusteu la dita antiga i compreu la casa més barata del barri més calent, on diu el llibre:
... les cases tendeixen a apreciar el seu valor encara més ràpidament que les cases del barri principal. Un cop més, en realitat és una millor estratègia immobiliària comprar cases fora del barri principal. ... Per tant, si sou un comprador intel·ligent d’habitatges, és possible que vulgueu mudar-vos a un dels barris menys desenvolupats que envolten aquella impressionant part de la ciutat. Podeu apostar de forma segura que, amb el temps, gaudireu d’un valor domèstic més elevat i d’un barri amb moltes de les mateixes funcions per les quals abans havíeu de viatjar. En resum, si teniu una mica de paciència, podeu esperar a que us arribi la calma.
Però, què fa que sigui un barri calent? Segons les matemàtiques, és històricament el que fa que els valors de la llar siguin inferiors als del metro en general, però en els darrers cinc anys s’ha apreciat per sobre de la mitjana del metro. I com trobeu aquesta informació? El lloc òbvia és Zillow, diu Terrazas (ell és economista principal), però també podeu parlar amb professionals immobiliaris locals.
Si no us importa llaurar alguns mega fulls de càlcul, ja està tot zillow.com/data . Vaig trobar les dades del meu barri amb l’ajut de Terrazas. (Sóc escriptor aquí, no estadístic!)
- La primera opció de la pàgina és Tipus de dades: trieu ZHVI (que és l’índex de valor inicial de Zillow) al menú desplegable.
- El següent és Geografia: escolliu el barri aquí.
- Baixeu-vos el full de càlcul gegant de tots els barris dels Estats Units i filtreu-lo per a la vostra zona de metro (aquí necessiteu algunes habilitats d'Excel).
- Estem restringint la columna de cinc anys i busquem un número que estigui per sobre de la mediana de la zona del metro (a mig punt). Per al meu goig, el meu estava al tercer lloc, molt per sobre de la mediana, i no molt per darrere del meu barri anterior.
Per descomptat, heu d’estar al barri calorós amb la suficient antelació com per aconseguir una ganga, de manera que aquí entra la ciència (o l’art?) Complicada d’identificar el que farà calor.
Relacionat: 20 preguntes que hauríeu de fer al propietari ara mateix
Penseu en l’efecte halo, diu Terrazas, i busqueu els barris de baix preu adjacents als més calents. Aquestes cafeteries i galeries començaran a transmetre’s a zones més assequibles a mesura que augmentin els preus. (Puc assegurar-ho: vam vendre la nostra antiga casa en un barri que s’havia escalfat per sorpresa i ens vam acostar al centre de la ciutat actual, molt més assequible per metre quadrat, i els restaurants comencen a venir .) La proximitat amb el centre de la ciutat també és important, però hi va haver altres descobriments interessants.
què significa espiritualment el 411
Oblida’t dels hipsters, diu el llibre. Per damunt de tot, l’indicador més gran d’un barri que algun dia apreciaria fortament el seu valor va ser l’edat del parc d’habitatges. Com més gran sigui la llar mitjana, més probable és que un determinat barri vegi una forta apreciació.
El què? Aquí és on m’emociono molt, assegut aquí a la meva casa del 1890. Les llars més antigues solen requerir una inversió més gran, explica Terrazas, (es pot tornar a dir!), I per això són més assequibles. És una oportunitat que requereix una certa inversió, però que donarà els seus fruits a llarg termini. (Dit això, és possible que no siguin la ganga que solien ser, segons diu, ja que els revestiments fixadors no tenen un descompte tan elevat en aquests dies).
El mateix pot passar quan es tracta de barris amb una població de lloguer més elevada; diu que els propietaris d’aquestes cases no necessàriament inverteixen ni mantenen aquestes cases, de manera que és més probable que trobeu un fixador superior assequible quan surtin a la venda.
Si esteu buscant un gran retorn, oblideu la saviesa convencional, segons aquests experts. La casa més barata del millor barri no és el camí a seguir. En lloc d’això, compreu la casa més barata del barri més calent i comenceu mirant a un barri més antic proper a l’acció.
Reeditat a partir d’una publicació publicada originalment el 2.22.2018 - LS
Llegeix més: Els gentrificadors poden ajudar a combatre la gentrificació? Potser no, però hauríeu de provar-ho
