A menys que tingueu una padrina de fades o un mig milió de persones assegudes, probablement necessiteu una hipoteca si voleu comprar una casa. A continuació, s’explica com podeu optar a una hipoteca i triar-la i què podeu esperar durant tot el procés.
Comenceu aviat
Siguem realistes: podeu anar a tantes portes obertes com vulgueu, però no en podreu comprar cap sense hipoteca. Així que feu que la pilota rodoli aviat i obtingueu una aprovació prèvia abans de començar a caçar casa.
La meva recomanació seria obtenir prèviament una aprovació prèvia abans de buscar la casa dels seus somnis, diu Nick Beser, director d'habitatge i desenvolupament comunitari de la organització sense ànim de lucre Solucions financeres de Guidewell . Mai no és bo enamorar-se d’una propietat només per saber que no es pot qualificar per a aquest preu concret. Beser diu que el procés d’aprovació prèvia no hauria de trigar més d’un o dos dies amb un professional acreditat dels préstecs. Una aprovació prèvia sol ser vàlida durant 90 dies, moment en què podeu repetir el procés si cal.
què significa espiritualment 222?
(Tingueu en compte que també podeu obtenir una qualificació prèvia per part d'un prestador. Aquesta és una estimació fluixa del que us podríeu permetre segons la informació financera que proporcioneu i un control de crèdit suau. La precalificació és un procés més senzill i ràpid, ja que no cal envieu documentació de les vostres finances. Però per aquesta mateixa raó, tampoc no té sentit i no vol dir que hagueu estat aprovat per finançar-vos. Simplement és una bona manera d’estimar la quantitat de hipoteca per a la qual podríeu qualificar.)
Estàs preparat?
Però abans de sol·licitar una hipoteca, assegureu-vos que teniu el vostre acte financer: voleu avançar el millor per optar a les millors tarifes, o en absolut.
Presteu atenció a com gestioneu el vostre crèdit, diu Tom Gleason, antic director executiu de Habitatge massiu , l'autoritat de finançament d'habitatge sense ànim de lucre de Massachusetts. Si teniu retard en el crèdit de la botiga, en els préstecs estudiantils o en els de cotxes, us heu de fer càrrec d’aquests problemes. En cas contrari, diu, només serà rebutjat.
Heu d’arribar a un punt en què heu tingut ingressos constants tres anys seguits, diu Marie Presti, propietària / corredora del Grup Presti a Newton, Mass. Els bancs també volen veure algunes reserves d’efectiu quan sol·liciteu una hipoteca. Als prestamistes els agrada saber que no només disposeu de diners per a un pagament inicial, sinó també de diners suficients per pagar la hipoteca en cas que perdeu la feina després de comprar la casa. Els agrada veure de tres a sis mesos de despeses. Això no ha de ser una quantitat gegant d’efectiu al vostre compte d’estalvis: pot incloure saldos en comptes de jubilació que esperem que no hagueu de tocar, com ara un 401 (k) o un IRA.
Mentrestant, podreu obtenir millors taxes hipotecàries si el vostre crèdit és excel·lent i no porteu un munt de deutes. Per tal de rebre el tipus més baix, les puntuacions de crèdit haurien de situar-se als anys 700 i la ràtio deute-ingressos del prestatari hauria d’estar al voltant del 36%, diu Beser. Això vol dir que el total de les vostres obligacions mensuals de deute (inclosos els pagaments de préstecs estudiantils, préstecs per a automòbils, mínims de targetes de crèdit i la hipoteca que intenteu obtenir) no haurien de superar el 36% dels vostres ingressos mensuals abans d’impostos.
No obstant això, molts prestadors tenen finançament hipotecari que permetrà obtenir puntuacions fins als 600 baixos, afegeix Beser, i Fannie Mae i Freddie Mac recentment han fet canvis per permetre una ràtio de deute de fins al 50%.
En general, com pitjor sigui la vostra puntuació de crèdit, més alta serà la taxa d’interès, diu Beser, i com més alta sigui la taxa d’interès, més elevat serà el pagament de la hipoteca. Això és important, perquè la mida del vostre pagament mensual pot limitar la mida de la llar que podeu comprar. Fins i tot pot ajudar a decidir la comunitat on la seva família es pot permetre el luxe de viure, diu.
Si necessiteu una sacsejada ràpida de la puntuació de crèdit, pagueu els saldos de la targeta de crèdit un dels impulsors de crèdit més immediats al voltant. Això es deu al fet que aproximadament un terç de la vostra puntuació de crèdit ve determinada per la utilització del crèdit o per la quantitat de límits de crèdit disponibles que heu esgotat. Pagar els saldos també pot fer que la vostra ràtio de deute / ingrés baixi fins a un nivell acceptable.
Desa Fixeu-lo Veure més imatges (Crèdit de la imatge: Nasozi Kakembo)
Cerqueu un prestador (i busqueu programes de compradors d’habitatges per primera vegada)
Hi ha molts tipus de prestadors hipotecaris, des del vostre banc de barri o cooperativa de crèdit fins a bancs en línia fins a prestadors no bancaris. Tot i que el vostre propi banc pot oferir hipoteques, assegureu-vos de comparar les taxes i els termes en altres prestadors, ja que els bancs consumidors poden no ser tan competitius, especialment per als compradors per primera vegada. En particular, consulteu els primers programes de compradors d’habitatges recolzats pel vostre estat autoritat de finançament de l'habitatge o a les cooperatives de crèdit locals.
Vam fer servir un programa de compradors d’habitatges per primera vegada que s’oferia a través d’una cooperativa de crèdit a la qual tinc accés a la feina, diu Sarah Korval, que va comprar una casa amb el seu marit Scott a Boston el 2016. Vam examinar un munt d’opcions diferents, incloses tres cooperatives de crèdit diferents. i opcions de finançament a través d’un agent de préstecs. Al final, totes les cooperatives de crèdit van oferir programes realment forts amb preus excel·lents, així que vam anar amb un d’aquests.
Per a un comprador d’habitatges per primer cop, sovint pot ser difícil aconseguir un pagament inicial del 20%: no teniu una casa existent per cobrar i potser heu estat massa ocupats lluitant contra préstecs estudiantils o pagant lloguers elevats per estalviar 40.000 dòlars o més en efectiu. Tanmateix, podeu aprofitar diversos programes de préstecs dissenyats per a persones que es troben en la vostra situació.
Ara s’ofereixen productes hipotecaris que inclouen pagaments inicials del 3% per ajudar les comunitats de renda baixa i mitjana i els adults joves a assolir la propietat, segons Beser. Els programes de préstecs federals com FHA, VA i la hipoteca Homeready de Fannie Mae faciliten la possibilitat de tancar una hipoteca sense haver d’aconseguir un pagament inicial considerable. De fet, els préstecs avalats pel Administració Federal d’Habitatge (FHA) estan oberts a compradors amb puntuacions de crèdit tan baixes com 580 , mentre VA loans permetre als militars en servei actiu i als veterans finançar una casa sense cap pagament inicial.
Beser diu que comproveu els prestadors de la vostra zona que ofereixen aquests programes o els seus propis programes de compradors per primera vegada. També pregunteu sobre els programes d’incentius estatals i locals que poden reduir el vostre pagament inicial o el tipus d’interès, afegeix. Alguns estats o ciutats ofereixen als residents avantatges encara més generosos de compradors per primera vegada, com ara ajuda per pagament inicial, sempre que romanin a la casa durant un cert nombre d’anys.
Per poder optar a aquests programes, generalment haureu de completar una primera classe de comprador d’habitatges en una organització sense ànim de lucre certificada per HUD, ja sigui personalment o en línia. En sortir de la recent recessió, els proveïdors de préstecs entenen que oferir un pagament inicial inferior implica un risc; tanmateix, veuen que l'educació sobre la propietat d'un habitatge és un poderós factor dissuasori per a la morositat, diu Beser.
què significa l'àngel número 999
És cert: els prestataris que prenen una classe de compra d’habitatges tenen menys probabilitats d’afrontar l’execució hipotecària més endavant. El millor que pot fer un consumidor per si mateix és educar millor, diu Gleason. I passar per aquestes classes, ja hem vist amb el pas del temps, fa una gran i gran diferència.
La collita de tràmits
Un cop estigueu a punt per sol·licitar una hipoteca (inclosa una aprovació prèvia), haureu de reunir una quantitat de documentació financera impietat. Depenent de les vostres habilitats organitzatives (o de la manca d’aquestes), aquesta pot ser la part més pesada del procés de compra d’habitatges. A més d’emplenar la sol·licitud de préstec, normalment haureu de localitzar i proporcionar:
- Les dues darreres declaracions i formularis W-2
- Abonaments de pagaments recents (o una altra prova d’ingressos)
- Saldos i pagaments mensuals de préstecs estudiantils, préstecs d’automòbils i altres deutes
- Saldos de la targeta de crèdit i pagaments mínims
- Extractes de comptes corrents (xecs i estalvis)
- Saldos de comptes d’inversió (401k, IRA, etc.)
- Xecs de lloguer anul·lats (prova dels pagaments actuals del lloguer)
Hipoteca de taxa fixa i de tipus ajustable (ARM)
La majoria dels préstecs per primera vegada per a compradors d’habitatges comporten una hipoteca estàndard a 30 anys i a tipus fix. Aquí és on bloquegeu un tipus d’interès determinat durant 30 anys: és l’opció de menor risc perquè el vostre pagament mensual no canviarà. Tanmateix, aquest no és l’únic producte hipotecari que hi ha, ni molt menys.
Una hipoteca de tipus ajustable, en canvi, és el que sembla: el tipus d’interès pot canviar. Es veuran anunciats com a ARM 5/1 o 7/1; això vol dir que la tarifa es fixa durant els primers cinc (o set) anys i, després, pot canviar segons les condicions del mercat un cop l'any.
1010 número d'àngel doreen la virtut
Un ARM és una mica més arriscat, però té un avantatge, és a dir, la taxa inicial serà inferior a la d’una hipoteca a tipus fix. Per exemple, suposem que s’anuncia una hipoteca a tipus fix a 30 anys al 4%; un braç 5/1 al mateix prestador pot començar amb un 3,5%. Això pot suposar un estalvi considerable durant els primers cinc anys i permetre't optar a una hipoteca més gran. Però, atès que els tipus d’interès han estat prop dels mínims històrics des de la Gran Recessió, és correcte suposar que pagarà més (potser una mica més) d’aquí a sis anys si no ven o financia la seva hipoteca abans llavors. És per això que la majoria de recursos per a compradors d’habitatges per primera vegada us orientaran cap a (o fins i tot, requeriu) una hipoteca de tipus fix.
Quant a PMI
La raó per la qual qualsevol prestador vol que feu un pagament inicial (ja sigui per un cotxe o una casa) és que, fins que no pagueu una bona part del préstec, són els que assumeixen gran part del risc financer. Un pagament inicial del 20% garanteix que, fins i tot si el mercat de l’habitatge s’enfonsa i els valors de les cases s’enfonsen entre el 10% i el 15%, l’habitatge segueix valent més del que el prestador hi ha invertit.
És per això que, si no apliqueu un 20% o més, la majoria dels prestadors exigiran que adquiriu una assegurança hipotecària privada o PMI (que protegeix el prestador en l’escenari anterior, no vosaltres).
Hi ha diferents maneres de pagar el PMI, en funció del programa de préstec; alguns l’acabaran amb la hipoteca, de manera que es finançarà durant 30 anys a un tipus d’interès lleugerament superior, i altres vegades podríeu pagar uns 100 dòlars més o menys. un mes a la vostra hipoteca (fins que arribeu al 20% al 30% de recursos propis a la llar). Però, fins i tot si no ho veieu, ho pagareu d’una manera o altra.
Els possibles compradors d’habitatges que facin servir productes hipotecaris d’avançament baix pagaran PMI i / o rebran un tipus d’interès lleugerament superior si trien l’opció “Assegurança d’hipoteca prestada”, diu Beser. Dit això, molts compradors d’habitatges per primera vegada troben que, tot acabat, el pagament de la hipoteca és inferior al que paguen actualment en lloguer.
Quant als punts
Potser heu sentit a parlar de punts hipotecaris, en aquest cas probablement us pensareu: Què dimonis tenen a veure els punts amb alguna cosa? Pregunta justa! Bàsicament, podeu pagar més diners per avançat per reduir el vostre tipus d’interès a llarg termini.
Un punt sol ser l’1% de la hipoteca. Així, per exemple, en una hipoteca de 200.000 dòlars, podríeu pagar 2.000 dòlars addicionals (un punt) al tancament per reduir el vostre tipus d’interès del 4% al 3,5% durant la vida del préstec. Aquest bit extra s’afegirà al llarg de 30 anys, cosa que us estalviarà desenes de milers de dòlars d’interessos i reduirà el pagament cada mes. Si teniu diners en efectiu, sens dubte pot valer la pena, però els compradors per primera vegada solen estar força reduïts.
1212 número de flama bessona
Costos de tancament
Parlant d’efectiu: el pagament inicial no és l’únic que necessiteu per endavant per obtenir una hipoteca. Assegureu-vos de tenir en compte els costos de tancament, que varien segons l’estat però que solen tenir lloc de mitjana uns 3.700 dòlars , i pot incloure comissions d’origen (comissió del banc per escriure el préstec), comissions d’aparellador, punts, assegurança de títol, tarifes d’avaluador i advocat i altres càrrecs aleatoris. El vostre agent de préstecs hauria de poder proporcionar-vos una estimació de bona fe d’aquests càrrecs abans d’hora. En alguns casos, és possible que el venedor pagui els vostres costos de tancament: bàsicament, paguen les taxes i us cobren molt més per la casa, de manera que el dolor s’estén al llarg de la vostra hipoteca de 30 anys.
És possible que també hàgiu de pagar per avançat l’assegurança de propietaris i els impostos sobre la propietat d’un any per tancar-los, que passaran a un compte de dipòsit (el que significa que el banc té els diners i paga aquestes factures en nom vostre durant tot l’any).
El que se us aprova i el que us podeu permetre pot ser dos números diferents
Finalment, recordeu que el fet de qualificar per a una hipoteca de 400.000 dòlars no vol dir que hagueu de comprar una casa de 400.000 dòlars. Baseu l’interval de preus objectiu al voltant del pagament mensual que us resulti més còmode i, si és inferior al que reuneix, recordeu que teniu aquesta sala de moviments addicionals si realment ho necessiteu.
Acostumo a dir que per als compradors per primera vegada, intenteu pujar el màxim possible, però encara us sentiu còmode fent aquest pagament mensual de l’habitatge, diu Presti. Però recordeu que la propietat de la vostra llar comporta costos més enllà de la hipoteca: les assegurances, els impostos sobre la propietat, els serveis públics i el manteniment poden sumar-se milers de dòlars a l'any .
Els consumidors que sempre han llogat sovint no són conscients dels costos de propietat, diu Beser. Han d’entendre que finançar una hipoteca és només el primer pas. Un cop s’hi traslladin, també tindran impostos, assegurances i despeses de manteniment.
Al mateix temps, diu Presti, part d’aquests diners us tornaran en forma de deducció de l’impost sobre els interessos hipotecaris. I si, com a jove comprador, teniu confiança en la vostra carrera professional durant els propers anys, és possible que us sentiu més còmode estirant-vos.
Recordeu: una hipoteca és implacable i vendre una casa no és com trencar un contracte d’arrendament. Heu de ser realistes sobre el preu de la casa que podeu comprar, diu Gleason. Res no crea més estrès en una família que ampliar-se excessivament a casa seva i no estar segur de si es poden fer els pagaments de la hipoteca. Per tant, visqueu dins del vostre pressupost i seguiu-ho realment.
