A principis d'aquest any vaig intentar comprar una casa a Maine. Vaig passar tres anys a la pandèmia i tres anys i mig fora d'una lesió cerebral traumàtica que ha perdurat durant gran part de la pandèmia. No només volia una casa, volia un lloc on escapar . El que vaig aprendre mentre anhelava escapar de la realitat aclaparadora de les lesions i els mals socials va ser que les pràctiques hipotecàries no s'han posat al dia amb les formes modernes de treballar, i ningú m'ho havia dit.
Per a més contingut com aquest segueix
Ja veus, durant els tres anys anteriors, vaig tenir una feina estable treballant en una startup d'intel·ligència artificial. Quan vaig deixar la startup al febrer, vaig tenir uns mesos d'acomiadament i després vaig començar a treballar autònom. Jo estava guanyant no tant com abans, però prou que vaig suposar obtenir una hipoteca per a una casa de camp de somni a la costa de Maine no seria un problema. Estava equivocat.
El més impactant que vaig aprendre durant el meu viatge és que el que em va afectar probablement també afectaria El 36 per cent de la població que treballa per compte propi i la El 16% de la població és major de 65 anys . Si us trobeu en aquesta categoria, hi ha cinc coses importants que hauríeu de saber si voleu comprar una casa però teniu menys de dos anys d'ingressos autònoms o si us trobeu permanentment (per elecció o no) a l'atur.
Hi ha diversos tipus d'hipoteques disponibles per a les persones en la meva situació: primàries, secundàries, d'inversió, empresarials, amb actius i amb garantia. Vaig passar per gairebé tots.
Un W2 segueix sent la forma principal en què els bancs comproven la candidatura a una hipoteca.
El juny del 2021, vaig ser elegible per a una hipoteca que feia factible comprar un apartament a la ciutat de Nova York. Al juny del 2022, cap banc tradicional no em contractaria. La raó? La major part de la decisió d'un banc de finançar una hipoteca està directament relacionada amb el vostre salari W2. Els vostres actius o altres fluxos d'ingressos no són un factor tan important a l'hora de calcular els números. La seva suposició és que una feina tradicional significa que podreu pagar un préstec, ignorant el fet que els nord-americans canvien de feina de mitjana cada pocs anys , el 25 per cent de la gent ho és probable que deixin la seva feina després de la pandèmia , i davant d'a recessió, més persones tenen més probabilitats de perdre la feina que mai. I bona part d'aquesta legislació es va posar en pràctica després de la crisi de l'habitatge del 2008. No és una mala política, per se, però és una política que ja no reflecteix els temps.
Si esteu buscant comprar una casa i assumeix que hi reuniràs els requisits, és important que prenguis temps per entendre realment què és una hipoteca i què busquen els bancs: ingressos per pagar un préstec. Això es basa en projeccions que són abans de res depenent dels ingressos corrents, percebuts per una intuïció bancària. Això significa un W2, més de dos anys d'ingressos autònoms o la propietat d'un negoci amb uns ingressos nets substancials. Té poca relació amb el vostre historial bancari, puntuació de crèdit o actius.
La meva primera opció: comprar en efectiu i després obtenir una hipoteca.
Després que tothom amb qui vaig parlar em va negar una hipoteca habitual, al·legant que els meus ingressos autònoms no eren defensables perquè no els podien veure durant dos anys d'historial fiscal, em van suggerir que considerés comprar en efectiu i després obtenir una hipoteca. Les 'hipoteques inverses' o les 'hipoteques de finançament retardat' es van posar de moda durant el pandèmia a Maine (i molts altres llocs) quan els individus amb grans actius en efectiu van començar a comprar segones residències. Amb aquesta opció, podeu comprar una casa amb tots els diners en efectiu, i després tornar al banc i demanar-los essencialment una hipoteca basada en aquest actiu en efectiu. Aleshores podeu obtenir una hipoteca, sovint amb un tipus d'interès més alt, però trigaran mesos i (!) de nou, voldran veure un W2 per tornar a assegurar la hipoteca. En el meu cas, encara no em vaig classificar.
Vaig aprendre sobre les hipoteques d'inversió.
Per convèncer els bancs que em podia permetre la hipoteca, vaig pensar que podria ser beneficiós parlar amb ells sobre com em plantejaria fer servir aquesta casa. com a propietat d'inversió . Havia dirigit altres tres propietats d'Airbnb i vaig entendre com crear un negoci que no només cobria la hipoteca sinó que em pogués proporcionar ingressos. En el moment en què vaig mencionar la inversió, em van traslladar dels corredors d'hipoteques que treballaven en hipoteques primàries i secundàries i a la categoria d'hipoteques d'inversió. Per qualificar-se, haureu de demostrar que els preus de lloguer locals poden cobrir els costos de la hipoteca. Per a mi, que buscava comprar una propietat deteriorada i arreglar-la amb el pas del temps, aquestes compensacions del mercat es van quedar curtes. Un corredor no podria donar el cas. La persecució va continuar!
Vaig considerar una hipoteca amb garantia empresarial.
Amb les opcions típiques d'hipoteques individuals fora de la taula, vaig intentar assegurar el que es coneix com una hipoteca garantida per a empreses. Si sou un autònom que dirigeix un negoci que té una declaració d'impostos o pot mostrar una forta relació deute/ingressos , podeu optar per aquest tipus de préstec. Vaig pensar que això podria ser possible per a mi. Portava més de cinc anys dirigint una petita empresa, però també sempre havia estat molt conscient dels consells del meu comptable per assegurar-me que gastava els diners que rebia per reduir la meva factura d'impostos. Aquest consell podria haver estat bo per als meus impostos, però resulta que era exactament el contrari del que em demanaven els corredors d'hipoteques amb garantia empresarial. Negat de nou!
Després vaig repassar la lletra petita de les hipoteques garantides per actius.
En parlar amb el meu assessor financer sobre els meus problemes hipotecaris, em va assegurar que no estava sol. La majoria dels seus clients passen per aquesta mateixa lluita quan intenten comprar habitatges a la seva jubilació. Per poder comprar un habitatge, sovint han de treure grans quantitats de diners dels seus estalvis de jubilació, comprar un habitatge i després obtenir un hipoteca inversa o retardada . Pot significar rebre xecs per centenars de milers de dòlars lliurats a la bústia. Per a mi, aquest va ser el meu últim recurs, però vaig tornar a ser frustrat. Els fons de la meva cartera financera estaven als llocs on havien d'estar i hauria de moure sumes importants de diners per qualificar-me. El meu assessor financer em va dir que no tenia sentit.
Després de tot això, em van dir que invertís amb un soci.
En aquest punt, vaig aixecar les mans. L'única manera que podia obtenir un préstec per comprar una casa que volia era si invertia amb la meva parella. Els seus ingressos W2 van superar els actius associats, els ingressos potencials i el benestar financer que havia acumulat durant tots els anys sense ell. Em va semblar almenys desmoralitzant, i una mica d'infern patriarcal. Semblava massa complicat vincular els meus actius als seus ingressos aprovats pel banc i als tipus de propietats que li van aprovar comprar.
He decidit, descoratjat, esperar l'oportunitat d'escapar.
Si estàs passant per alguna cosa semblant, no estàs sol. Les proteccions del mercat de l'habitatge establertes per evitar el col·lapse del mercat ja no serveixen a una gran part de la població. Els jubilats i els que s'inicien com a autònoms com a font principal d'ingressos tindran molt difícil aconseguir un préstec. Cal una nova legislació per afrontar millor els canvis en el mercat de l'habitatge actual. Poseu-vos en contacte amb el vostre congressista amb la teva història és un bon lloc per començar.
