Si esteu al mercat per comprar una casa, examinar les execucions hipotecàries i les vendes a curt pot semblar una forma més assequible de propietat. Les propietats poden ser bastant econòmiques en comparació amb el mercat de l’habitatge tradicional i, si sou un comprador experimentat, la idea d’un fixador superior pot semblar atractiva. Però abans d’invertir més (o qualsevol) temps en aquest tipus de propietats, heu de conèixer la diferència exacta entre les execucions hipotecàries i les vendes a curt termini i de què cal tenir en compte com a comprador potencial.
Comencem per les execucions hipotecàries
Una execució hipotecària es produeix després que el propietari de la propietat no hagi pogut pagar els préstecs hipotecaris durant tres o sis mesos i encara no pot compensar els pagaments perduts després que el prestador (normalment un banc) hagi enviat un avís d’incompliment. Normalment, el propietari té entre 30 i 120 dies després de rebre l’avís per pagar el saldo de la seva hipoteca o acceptar vendre a curt termini la seva propietat.
Llavors, el prestador posa la casa a subhasta, on el comprador pot comprar-la. Hi intervé un agent immobiliari per facilitar la comunicació entre el comprador i el prestador, però el procés és molt més formal i les transaccions solen ser menys flexibles i amb més freqüència que es retarden. Segons Realtor.com , si el prestador no pot vendre l’habitatge, la propietat passa a ser propietat d’un banc o propietat immobiliària (REO).
On es poden trobar execucions hipotecàries?
Podeu buscar execucions hipotecàries mitjançant un servei de llistats múltiples, de manera similar a com es publicaria un llistat tradicional. Les propietats s’etiquetaran directament com a excloses.
En aquest llistat d'execució hipotecària de Los Angeles , notareu que la casa es ven tal qual i les fotos mostren les seves condicions. La casa de quatre dormitoris i tres banys té un preu de 655.900 dòlars i es descriu com una oportunitat d’inversió. Es considera que el barri on es troba la casa es troba a Los Angeles, i el preu mitjà de venda de les cases que actualment apareixen en aquesta àrea específica és de 746.000 dòlars, segons Zillow . Per a un propietari d’habitatges amb experiència que no tingui por de les grans reformes, aquesta podria ser definitivament una oportunitat d’inversió, sobretot si les cases d’aquest barri de L.A. continuen augmentant el seu valor, cosa que probablement farà. (Zillow informa que els valors dels habitatges de Jefferson Park han augmentat un 8,8 per cent durant l'últim any).
No totes les execucions hipotecàries necessiten un canvi de cara tan pesat i no totes les execucions hipotecàries es considerarien una oportunitat d’inversió. Aquesta casa de Valley Village de cinc habitacions i sis banys tindrà un cost de 1.799.000 dòlars i (almenys segons les imatges publicades a Zillow) té una forma magnífica. Al llistat, s’indica que la casa es va reformar el 2016. Com a referència, el preu mitjà de les cases que actualment apareixen a Valley Village és de 849.000 dòlars.
Però el fet que una casa tingui un aspecte preciós en línia no vol dir que no tingui problemes i que la manca de transparència sigui un gran dolor per als compradors que vulguin comprar una casa adjudicada.
Què cal tenir en compte amb les execucions hipotecàries
A part d’un procés molt més estret que la compra d’una casa tradicional, normalment no s’aconsella comprar propietaris hipotecàries als propietaris novells.
En primer lloc, el comprador ha de comprar la vista de casa sense veure-la. Sí, ho has llegit bé. No només no podeu visitar la casa, sinó que no podeu sol·licitar una inspecció professional. Segons Zillow , hi ha hagut casos de venedors descontents que despullaven la casa i que deixaven la propietat totalment desordenada o danyada expressament. Beatrice de Jong, directora de vendes residencials de Llistats oberts a Los Angeles , A Califòrnia, diu que ha vist cases on s’ha retirat la fontaneria de coure per vendre-la i cases que han tingut formigó abocat a la fontaneria. No només hi podrien haver problemes estructurals importants a l’interior i l’exterior de la casa, sinó que, en alguns casos, els inquilins podrien negar-se a deixar la propietat, i el comprador és el responsable de desallotjar-los.
A més, tot i que no sempre hi ha un requisit total d’efectiu per a les execucions hipotecàries, de Jong confirma que molts bancs opten per vendre cases en subhastes, que solen requerir compradors de diners en efectiu. Si no teniu diners en efectiu, sovint la subhasta es converteix en una guerra de licitacions, en què us enfrontareu a possibles compradors que tinguin diners en efectiu (i l’efectiu és el rei).
Què és una venda a curt termini (i en què es diferencia d'una execució hipotecària?)
Abans que la casa d’algú no quedi exclosa, pot intentar vendre-la a curt termini. Això passa quan el propietari ja no pot pagar el préstec hipotecari o bé, estratègicament, no volen a causa de la disminució del valor de la seva casa (cosa que de vegades passa en un mercat fluctuant). D'acord amb Realtor.com , el venedor aniria al seu prestador hipotecari, que hauria d'acceptar un preu de venda inferior al que es deu. Per exemple, el venedor podria llistar la seva casa per 400.000 dòlars, amb un saldo restant de préstecs hipotecaris de 430.000 dòlars. Al venedor li restarien 30.000 dòlars per retornar el seu banc. Un cop finalitzada la transacció, el venedor no serà responsable dels 30.000 dòlars.
Segons Bankrate , el propietari hauria d'emplenar una sol·licitud de venda curta i escriure una carta de dificultats que detalli la seva situació financera (que inclou bonificacions de pagament, declaracions d'impostos i extractes bancaris) i li diria al prestador que no podrien paguen per molt que la seva llar sigui curta un cop venuda. El procés sol trigar mesos.
En alguns casos, és possible que el prestador hipotecari vulgui tornar els diners perduts en la venda, que s’anomena judici de deficiència. Alguns estats ho tenen va prohibir això , però definitivament és una cosa que el venedor ha de tenir en compte.
On es troben les vendes curtes?
Haureu de poder trobar llistats de venda curta mitjançant un servei de llistats múltiples. Moltes vendes a curt es llisten per agents immobiliaris, però és possible que la llista no estigui etiquetada com a venda a curt termini. Per exemple, podeu anar a Llistats oberts i les vendes curtes apareixerien al filtre de fixadors.
Què cal tenir en compte amb les vendes curtes
El temps que triga la transacció a realitzar-se amb una venda curta sol trigar significativament més (normalment entre 90 i 120 dies, segons Realtor.com) que una fitxa tradicional. Atès que el comprador tracta principalment amb el prestador —en lloc del venedor, que és força pràctic—, el preu d’oferta ha de ser aprovat pel prestador i això requereix temps.
El preu de la venda curta és complicat. Segons Money Under 30 , és important que el comprador confirmi si la venda a curt ha estat aprovada o no. Si s’ha aprovat, el prestador ja ha acordat un preu pel qual el propietari vol vendre l’habitatge. Si no és així, es rebutjarà la venda curta del venedor.
Segons The Balance , un preu de cotització baix pot ser una estratègia que utilitzen l'agent i el venedor de la fitxa per atraure diverses ofertes a la venda curta. Aquest preu tendeix a ser força fluid, ja que si el prestador no aprova el preu, augmentarà. En definitiva: una venda curta no significa necessàriament que pugueu comprar una casa per sota del preu del mercat. El Balanç afirma que el preu de les vendes a curt termini pot ser elevat; pot ser baixa; pot ser just amb els diners.
A més, els prestadors no acabaran la venda fins que el comprador no es comprometi a fer determinades sol·licituds, com ara pagar les reparacions i els costos de tancament, tot el que normalment assumiria el venedor.
També hauríeu d'acceptar la propietat tal qual, tot i que, segons Realtor.com, el comprador pot demanar una inspecció. Si el comprador troba danys a la propietat de qualsevol tipus, el prestador no seria responsable de solucionar-los. Si l’habitatge es troba en un estat greument no mantingut, podria costar al comprador una quantitat astronòmica de diners per reparar tots els danys.
En última instància, si us interessa una hipoteca o una llista de venda curta, assegureu-vos que feu tota la investigació i que enteneu tots els riscos. Perquè, tot i que podria ser la llar dels teus somnis, també podria ser un dels teus malsons . Assegureu-vos que sigui el primer.
Hi ha més bones propietats immobiliàries:
- Per què realment em sap greu comprar una casa “prou bona”?
- Això és el que realment és viure en una església convertida
- Els 10 millors llocs per viure si odieu conduir
- 11 productes IKEA que tots els inquilins haurien de conèixer
- 15 de les millors ciutats nord-americanes per a la conciliació laboral i familiar, segons estadístiques
